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清政〔2018〕26号 清丰县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见
序号:13523  索引号:J0001--2018-01176 公开形式:主动公开 公开时限:常年公开  发布机构:政府办 发布日期:2018-10-08

 

清政〔201826

 

 

清丰县人民政府

关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见

 

各乡镇人民政府县人民政府有关部门:

为妥善解决当前我县国有建设用地上不动产登记工作相关问题进一步维护群众合法权益化解社会矛盾结合实际情况现就国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作提出如下意见:

一、处理原则

(一)尊重历史实事求是

国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作应坚持尊重历史、实事求是从维护群众合法权益的角度出发积极寻求妥善的处理方法切实把人民群众的利益放在首位努力化解社会矛盾有效推进社会和谐。

(二)依法依规提高效率

各有关部门在处理相关问题过程中要妥善处置、加快办理。各乡镇政府政府有关部门要密切配合细化工作方案简化办事程序提高工作效率。

(三)先期办理证缴分离

实行证缴分离原则。开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地的有关单位要督促其限期缴清。在保留追缴权和处理权的同时不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。

二、处理范围

全县范围内国有建设用地上未完善用地或者规划建设等手续的房地产。

三、申请主体

原开发建设单位存在的由原开发建设单位提出申请。

原开发建设单位不存在的按以下方式办理。

(一)原房地产开发企业已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。

(二)政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的由原单位申请原单位不存在的由承继单位或主管单位申请。

(三)由两个或两个以上单位合作开发建设的房地产合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的可以由剩余合作方申请。

(四)由于其他原因确实无法确定申请主体的由房地产项目所在地乡镇政府或县房地产管理部门提出申请。

四、土地权属确认

办理不动产登记时经查询无土地登记信息的按以下方式处理。

申请人能提供或者不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容进行登记。确需进行权籍调查的不动产登记机构进行权籍调查并公告公告无异议的,按照权籍调查的结果和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的按实际用途进行登记。

以上土地信息未登记前不影响已办理的房屋交易和不动产登记事项。

五、补缴土地价款

购房人申请办理出让性质不动产权证书需补缴土地价款的按下列标准执行。

  (一)开发建设单位应补缴土地价款的标准

1.198711不含11前已建成的房地产不再补缴土地价款。

2.198711日至199911不含11期间已建成的房地产补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。

3.199911日之后已建成的房地产补缴土地价款按照出让价全额收取国有划拨建设用地上已建成的房地产补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。

房地产建成竣工日期作为土地使用权起始年期。补缴土地价款以房地产建成竣工日期作为评估基准日。

(二)20161231日之前1231),开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的可按照国有划拨建设用地办理划拨性质的不动产权证书。购房人自愿缴纳土地价款的可办理出让性质的不动产权证书。土地价款缴纳标准和程序按照河南省财政厅、河南省国土资源厅联合下发的《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补缴土地出让金缴纳标准问题的通知》豫财综〔200424文件中已购公有住房有关政策确定的程序和标准执行。缴纳标准为房产用途所对应土地用途的土地基准地价的5%

(三)已购公有住房和经济适用住房按照豫财综〔200424文件规定补缴土地差价款后办理出让性质不动产权证书其中配建商业部分已购公有住房有关政策确定的程序和标准执行缴纳标准为商服用地土地基准地价的5%

(四)个人独院独立住宅交易涉及划拨土地使用权转让的不再单独办理土地使用权审批出让手续转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40%缴纳土地出让价款后可办理出让性质的不动产权转移登记。

(五)越界超占国有建设用地的补缴土地价款标准依照前款(一)办理,不履行报批手续,按照现状办理不动产登记。

(六)对于确权的国有建设用地上建设的房屋,按国有划拨建设用地上的房屋办理。

六、房屋所在楼幢跨宗越界超占问题

(一)在《商品房买卖合同》中已明确楼房归属宗地信息的,按合同约定落宗,土地使用年期按合同约定所落宗地使用年期确定。

(二)无法提供《商品房买卖合同》或提供的《商品房买卖合同》中宗地信息为多宗土地的,经现场测绘楼幢界址,按房屋主体所在宗地落宗,土地使用年期按房屋主体所在宗地使用年期确定。

(三)越界超占国有建设用地的可在规划确定的宗地落宗,土地使用年期按落宗地使用年期确定。

七、关于房屋越界超占问题的处置意见

(一)涉及首次登记的处置意见

对开发建设的商品房或单位自建房出现跨宗及越界超占问题开发建设单位申请房屋所有权首次登记的如《建设工程规划许可证》《规划核实合格证》中宗地综合经济技术指标符合《土地出让合同》中约定的规划设计条件指标不动产登记部门直接办理首次登记。登记时按房屋主体所在宗地落宗。

(二)涉及首次转移登记的处置意见

1.房屋所在楼幢跨宗所跨宗地为同一权利人),房屋已经办理过初始登记的可以办理首次转移登记。登记时按房屋主体所在宗地落宗。

2.对房屋越界超占其他权利人土地的处置意见。开发建设单位已办理房屋所有权初始登记的房屋越界超占、占压其他权利人土地的按以下原则办理:

(1)对于占压其他权利人土地若开发建设单位与土地权利人有合同约定的由开发建设单位提供相关证明材料。

(2)对于占压其他权利人土地若开发建设单位与原权利人无合同约定的可由土地权利人出具知悉权利被侵占并同意维持现状的说明。

(3)若占压的土地权利人被注销且无承继单位的由越界房屋权利人申请公告公告期不少于15个工作日期满无异议的按照证缴分离原则办理登记登记时按房屋未越界部分所在宗地落宗。

3.对房屋越界超占未登记使用权人国有建设用地的处置意见。存在越界超占的房屋系已办理房屋所有权初始登记、且购房人与开发建设单位签订的《商品房买卖合同》已经备案的若属占压道路、绿地、河道、高压走廊等未登记使用权人的国有建设用地情况由规划部门和执法部门出具处理意见不动产登记机构依据处理意见办理

八、关于房地权利主体或用途不一致遗留问题的处置意见

对于房地权利主体不一致房屋的处置意见

房地权利人达成一致的,由不动产登记机构办理相应的不动产登记房地权利人有一方灭失的经公告无异议,由不动产登记机构办理更正登记。

对于房地用途不一致房屋的处置意见

对于利用单位自有国有建设用地建设拆迁安置房、房改房等福利性住房前来申请首次登记且已经过相关部门前置审批但存在房屋规划用途和土地用途不一致问题的按照地随房走原则,由不动产登记部门依据房屋规划用途进行房地一致的不动产登记。

九、不动产统一登记实施前部分国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的处置

对于我县不动产统一登记实施前(2016630日前)国有土地上部分房屋权属登记历史遗留问题做如下处理:

(一)因规划、竣工验收、联营联建等原因整幢建筑未办理权属登记的

对于规划、竣工验收、联营联建等原因整幢建筑未办理权属登记的,不动产登记部门按以下原则办理不动产登记:

1.不动产登记部门办理登记时,出现违反《建设工程规划许可证》规定建设情况,相关职能部门已对《建设工程规划许可证》证载权利人依法处理,并未明确要求拆除等强制性整改措施的,按照现状办理交易和不动产登记。

2.以联营联建方式开发建设的住宅类房屋,联建双方申请不动产登记时依据联营联建协议将未转移的不动产分别登记在各方名下若联营联建方已注销、吊销或者改制无承继单位的,且存在拆迁安置、房改售房或按商品房销售等已实际发生转让行为的,直接为受让人办理交易和不动产转移登记。

3.对于土地使用权人与规划许可证证载权利人主体不一致的单位自建或职工集资修建住宅类房屋,若已取得房改售房审批或相关历史时期有权机关审批手续,申请办理不动产登记的,不再办理首次登记,直接为受让人办理交易和不动产转移记。

4.对于已取得土地和规划手续,但因历史原因无法进行竣工验收的房屋,由开发建设单位委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构对房屋安全状况进行鉴定。原开发建设单位不存在的,房屋安全状况鉴定由申请人委托办理,房屋安全鉴定报告出具后,符合安全使用条件的,申请人持房屋安全鉴定报告向不动产登记机构申请登记,不再提交竣工验收备案证书。相关鉴定检测机构对出具的结论负责,并承担相应法律责任。

(二)整幢建筑未办理权属登记,原产权单位已注销、吊销或者改制且无承继单位的

整幢建筑未办理权属登记,原产权单位已注销、吊销或者改制无承继单位的,且已实际转让的,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查,申请人须自行在公开发行的市级以上报刊或向不动产登记机构申请在其门户网站刊登公告,公告期满无异议或者异议不成立的,且经不动产登记机构调查权属无争议的,不再办理不动产首次登记,直接为受让人办理交易和不动产转移登记。

  (三)整幢建筑未办理权属登记,但同一幢建筑部分业主已办理过房屋所有权转移登记,部分业主未能及时申请登记的

针对同一幢楼部分业主已办理过房屋所有权转移登记,部分业主未办理登记的,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查,申请人须自行在公开发行的市级以上报刊或向不动产登记机构申请在其门户网站刊登公告,公告期满无异议或者异议不成立的,且经不动产登记机构调查权属无争议的,比照本幢楼内已办理过房屋所有权转移登记时提交的材料和权籍调查材料办理交易和不动产转移登记。

上述情况有土地信息的,若登记过程中存在越界超占的,直接登记,登记时按房屋未越界部分所在宗地落宗上述情况没有土地信息的,先行进行土地权属确认。

对于历史遗留问题的处理,国土资源部门和房管部门要做好衔接工作,优化交易和登记流程,确保交易和登记信息准确一致,切实体现便民利民。对本意见中未涉及的具体问题,可参照县政府原来处理国有土地上房屋权属登记中历史造留问题相关原则办理。

十、关于房管部门直管公房办理不动产登记的处置意见

我县直管公房建筑年代跨度大,来源复杂,无法按照现行法律法规要求进行登记。为了妥善管理国有资产,确保国有资产保值增值,按以下方法分类解决直管公房产权办证问题:

(一)对于未办理登记的直管公房不动产登记问题

房管部门对该处房产建立楼盘定位表,经房管部门确认盖章后,凭楼盘定位表、房屋测绘图、直管公房租赁合同、管理册页复印件和其它相关资料办理不动产权证。

(二)对于有整幢直管公房产权证的分户变更登记问题

房管部门对该处房产建立楼盘定位表,经房管部门确认盖章后,凭原产权证楼盘定位表、房屋测绘分户图和其他相关资料办理剩余房产的不动产权证。对于已经出售、拆除或者因城市建设需要部分拆除的房屋,直接将相关信息进行注销。

上述直管公房有土地信息的,登记过程中存在越界超占的,登记时按房屋未越界部分所在宗地落宗,据实出具宗地图,越界部分以虚线表示上述直管公房没有土地信息的,先进行土地权属确认。

十一、有关要求

(一)尊重历史,提高认识

认真解决处理国有建设用地上不动产登记相关问题,是构建和谐社会、维护社会稳定、为民办实事的重要举指。各乡镇及有关部门务必站在讲政治、顾大局、维稳定的高度,切实采取措施,抓好处理工作。

(二)明确职责,合力推进

有关部门按照各自职责,密切配合主动作为,做好相关工作。对不履行或者不正确履行职责,影响工作进展损害行政相对人合法权益的,追究相关责任。对于已经以会议纪要等形式对不动产登记做出明确处理意见的,仍按当时处理意见办理。

(三)加强监管,维护稳定

对不属于本次处理范围的房地产项目,各乡镇及有关部门应严格把关,不得擅自搭车,违规办理。对违反有关法律、法规开发建设房地产,激发群众上访或者煽动业主上访的企业或个人,依法予以严肃查处,并将违法违规企业有关情况纳入诚信档案向社会公布。

在处理相关问题过程中,如产生法律纠纷,可通过司法途径予以解决。

本意见自发布之日起施行。

 

 

 

2018926    


 

 

 

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 清丰县人民政府办公室          2018926日印发 

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